創業不見得要白手起家,「頂讓」也是一種方式。用頂讓的方式來開店,要注意以下頂讓問題:

  • 租賃契約、租屋權的移轉
  • 餐飲設備與技術移轉
  • 債務承擔
  • 商業、營業登記變更
  • 頂讓金的頭款、擔保或尾款

今天律師會將這些議題好好說明,讓大家一次搞懂!

 

租屋部分:確認讓渡人有權轉租、向房東簽訂新約

做生意少不了一個營業店面。在頂讓契約之外,你會需要一份店面的「租賃契約」才能營業。在頂讓之前,請確定這間店面的所有權、使用權是誰的。

頂讓時,簽訂租賃契約的對象有兩種可能,一種是找「房東」,也就是房屋的所有權人,另一種是找「房客」,也就是承租人。要找誰簽約,就看讓渡人是哪一種身分。

1. 讓渡人是房東的狀況

所有權人對於房屋的使用有完全的決定權。如果你要頂讓的店面原本就是房東在經營,租賃契約直接找他簽就可以了。
例如A用自己的房子一樓當店面,販賣進口食品。某天不做了,你想去頂讓,直接跟A簽租賃契約就可以了。

2. 讓渡人是房客的狀況

如果讓渡人是租別人的店面在做,例如A是房東,B跟A租了一個店面經營日本料理店,某天B不想做了,你想去頂讓。這時你有三種簽法:

  1. 跟B簽一個新的租約,請B「轉租」給你。
  2. 承接B的舊租約,B剩多久你就租多久。
  3. 找房東簽新的契約。

我建議用第三種簽法。理由是「轉租」依照民法第443條需要房東的承諾,你能承租的期限也只到讓渡人的租期而已,你與讓渡人之間又要另外簽訂一份租賃契約,法律關係變得複雜;承接的方式,雖然可以少簽一份,但承接契約也需要債權人(房東)的承認,租期也一樣短。

既然都需要經過房東的那一手,與房東重新簽訂一份契約,還可以避免與讓渡人另訂一份契約的麻煩,以及押金、賠償該由誰來還的問題,對你比較有利。至於讓渡者的租約,就讓他跟房東自己依照契約解決。(更詳細的租賃問題,請看:租屋開餐廳,租賃契約是要和誰簽?

因此,在頂讓的時候請一定要與房東見過面,並且在頂讓契約以外與房東簽訂新的租賃契約,比較有保障。

 

餐飲設備與技術移轉部分:確認移轉範圍與清點

解決了店面的問題以後,接下來是店裡的「餐飲設備」「技術」問題。

通常選擇「頂讓」來創業,就是希望能夠減少初期的成本,因此大多想要接收讓渡者的「設備」,例如餐飲設備、廚房器具等等;如果是自己不擅長的商業領域,也許還會希望對方能夠指導自己怎麼做出,例如「技術移轉」。這些物品與技術的移轉,在契約裡面明定才有保障。

動產方面,有幾個基本事項需要確認:

  1. 移轉的設備有哪些?

你只有要接收一個爐台、一批存貨,還是全部接收?
不要以為視察當天看到的就一定是你接收,如果沒有透過契約約定,設備所有權還是讓渡者的。

  1. 設備的使用期限、保固或其他附隨設備

你想接收的設備,有沒有使用期限?例如電子設備,有無保固期限?如果有的話,產品保證書或保固書等附隨的物品最好也一併帶走。

  1. 設備的現狀

也許你視察時看到的設備還光鮮亮麗,點交時卻給你髒汙不堪的設備。
設備的現況,也要在契約裡面描述清楚,以便點交的時候能拿到符合你預期的東西。

以上事項,要在契約中明定,白紙黑字才能確保自己的利益。建議在簽約或清點的時候,製作「移轉清單」以及「拍照存證」作為契約的附件,以便點交;如果事後發生爭執,也才有據理力爭的依據。

 

技術方面

由於技術的移轉需要人力指導以及時間,而且還有成效的問題,在契約中應明定技術移轉是由誰負責與指導期間。
難保對方有不願配合指導或是隨意指導情況,你也以利用「尾款」或「擔保金」的設計,在技術移轉完成後再全部頂讓金支付完畢,作為彼此的制肘。

另外,如果你想要接收對方的商標,也要在契約中明定,並請對方配合辦理變更登記。

 

債務部分:明定承擔範圍

即便是頂讓開店,你也希望自己有一個乾淨的開始,而不要在創業初期就負債累累,因此請考慮清楚,要不要承接對方的債務。

通常商業習慣以及市面上常見的頂讓契約範本有「不承擔債務」的規定,但這條不見得有必要。

原則上,只要你頂讓的店面是「獨資、合夥」,而不是公司的話,讓渡者開店的債務是讓渡者自己承擔,即便你頂讓了他的店面,也不需要「父債子償」替他還債,因此你不需要在契約中定一個不承擔債務的條款。但如果你想要避免未來產生爭議的話,當作一條只有「說明性質」,沒有法律效力的聲明也是可以的。

如果你想要接收對方的債權、客戶名單或其他資產,因此願意一併接受債務的話,你要做的事情是在頂讓契約中明定願意概括承擔對方的債務,並且依照民法第305條向債權人進行通知就可以了。

但我們比較不建議承擔債務這件事,理由是你並不容易知道讓渡者的所有債務情況,萬一讓渡者只告訴你部分事實,某一天來了一個大債務人,對你的營業可能產生極大的衝擊。

因此,最好還是「不承擔債務」,或是明定「承擔範圍」,例如只承擔「xx年xx月以後與營業相關的債務」。

 

登記部分:辦理商業、營業的登記或變更

除非你是攤販、家庭式的農場、手工業者、民宿業者或每月銷售額低於營業稅徵收下限(視行業別不同,可能是4萬或是8萬元),否則想要做生意,還需要做「商業登記」

如果你想要直接頂下來做(例如店名不動只換人手),這時候就要在契約中明定頂讓商標、招牌或商號名稱,之後才能帶著頂讓契約去「商業處」辦理負責人的變更登記;

如果你是想要頂讓店面,但自己創立一個全新的商號,就明定不頂讓商標、招牌或商號名稱。由於我國經濟部認為,不使用同一名稱、不同負責人,就可以在「同一地址」申請登記相同業務的商號,因此你倒是不必要求對方配合去註銷商號,之後再自行辦理新的商業登記即可。

(至於營業稅的部分,依照稅籍登記規則第3條,只要你有先去做「商業登記」,主管機關會自動依照商業登記資料去辦理,就不需要再另外去申請營業登記了)

 

款項部分:錢不要一次付清

如果你的頂讓範圍比較簡單,例如設備不多、無須技術移轉的情況,你也許可以在簽約時就銀貨兩訖,結清帳款。

如果你的頂讓範圍比較複雜,要承接的設備、存貨比較多,還包含技術移轉的話,建議在頂讓金的部分加入分期付款、尾款或賠償金的支付方式,以確保契約的流程能夠完整的跑完。

例如,雙方約定「xx年xx月前依照契約完成技術移轉後,支付尾款xx元」,或是「如甲方(或乙方)未配合移轉設備/債權/債務/辦理過戶…,他方可取回頂讓金/應支付賠償xx元」等。

在頂讓之前,多觀察店面的情況,多想想自己有沒有吃虧,再決定要不要簽契約。依照你要頂讓的店面、營業項目不同,也許你要考量的契約要點也不一樣,但以上這些契約要素是最基本的,請一定要注意。

 

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