貴婦奈奈潛逃的風波,牽連家人。近日報導她的父親受訪表示自己也是受害人,名下大樓被拿去抵押貸款。

如果你的房子也被別人拿去抵押貸款怎麼辦?可以塗銷嗎?這篇文跟你分析,擅自用印、偽刻印章、盜用印章抵押貸款的時候能不能塗銷的法律爭議以及實際上的處理程序。

 

未經同意、擅自用印抵押貸款,屋主該怎麼辦?

房子被別人拿去抵押貸款,屋主最常有的疑問就是:「又不是我去設定、抵押的,為什麼我要負責?」

這一點要分兩個階段來回答:

1. 抵押權登記,不見得要本人到場親辦。

依照目前實務運作,只要最重要的文件齊備(印鑑證明、身分證明、權狀正本..),就可以完成抵押設定,讓房子上有合法的抵押權。因此,即便不是你本人親自辦理,如果他人取得你的相關文件,也能完成抵押設定登記。

2. 別人代辦的抵押,有可能是合法抵押,你需要負責

法律上的行為,原則上要親力親為才需要負責,例如A親自簽買賣契約,A必須負責。但也有例外,那就是「代理」,例如A授權委託B代替A簽名,這時候A也要為這個契約負責。

法律上有一種特殊的代理情況,是「雖然沒有授權委託、但本人還是要負責」的,這叫做「表見代理」。(民法第169條)舉例來說,A一直對外宣稱B是自己的心腹,生意上往來都可以由B代他做主,某天A、B鬧翻分道揚鑣, B幫忙簽的契約,A還是有可能要負責,因為大家都以為B還是有權處理、不知道他們鬧翻了。

別人代辦的抵押,有時候就會被法院認為是「表見代理」,即便屋主沒有授權、別人擅自設定的抵押,屋主還是有可能要承擔抵押的責任,像是「代書代辦」。

我們看看最高法院86年台上字第3749號民事判決,某個屋主本來是想要向銀行辦理抵押貸款,卻被貪心的代書擅自設定抵押給別人,形同背了一筆債務。屋主氣得向法院起訴,但法院認為,代書的所作所為雖然違反屋主意思,但從外觀上來看,代書的業務本來就是辦理不動產登記事宜,第三人也才因此相信代書有權設定抵押,而屋主又有自願把印章、權狀交給代書的事實。因此這個抵押設定是有效的,屋主只能另外叫代書負責(例如賠償),不能塗銷抵押登記。

如果是「代書以外的人」擅自設定抵押,屋主就有可能不用負責。

像是最高法院83年台上字第2377號民事判決,弟弟將印章、權狀交給姊姊保管,沒想到姐姐卻擅自交給別人設定抵押貸款,法院就認為,不能單純因為弟弟將印鑑章、身分證、所有權狀交給姊姊保管,就讓弟弟要為了姐姐擅用印章的一切事情負責。

因此,未經同意、擅自用印抵押貸款,依照印章與權狀的交付、持有情況不同,屋主有機會起訴塗銷抵押,不需要承擔他人的黑鍋。

 

偽刻印章、盜用印章抵押貸款,屋主可以起訴塗銷抵押權

除了合法持有印章卻擅自抵押貸款以外,「偽刻印章、盜用印章抵押貸款」也很常見,我國法院認為這種情況「屋主一定不用負責」。

偽刻印章、盜用印章來設定抵押構成刑法第210、217條偽造文書、印章罪,這種透過非法的手段來實現抵押貸款的情況,我國法院認為不應受到法律保障,不能成立「表見代理」,因此屋主不需要為了別人造成的非法行為負責。

舉例來說,在最高法院87年度台上字第353號民事判決中,某人擅自偽造屋主簽名,製作土地登記申請書而取得抵押權,屋主根本沒有交付印章或授權他人處理。法官認為既然不法在先,屋主就不需要承擔這個抵押的責任。類似的情況發生在高等法院98年度上更(一)字第111號民事判決。屋主在出國的時候,被妻子偷走權狀、印章去設定抵押,法院也認為,偽造文書的不法行為不會成立表見代理,屋主在法律上不需要負責。

因此,如果是被偽刻印章、盜用印章來抵押貸款,屋主是一定可以去起訴塗銷抵押權,讓房子變回乾乾淨淨、毫無負擔。

 

準備好相關資料,你也能成功塗銷抵押、不用負責!

塗銷抵押跟設定抵押一樣,需要各個利害關係人的印章、重要文件才能做到。但通常會擅自把你的房子拿去抵押的人,不會乖乖照你的意思去塗銷,因此你的下一步就是「起訴」,透過法院的力量來強制塗銷。

在起訴以前,最重要的事情就是「準備證據」,你才能說服法官你是無辜的、讓法官判你勝訴。

把印章交由他人保管、被擅自抵押的情況

你可以準備的相關證據就是你的「權狀正本」、「印章、印鑑證明」、「身分證明」等等;如果是授權他人代辦事務,也可以提出當初簽訂的「委託書」,用來證明對方濫用授權、原先授權範圍不包括設定抵押。

被偽造印章、盜用印章的情況

除了要準備一樣的相關證據,別忘了要去警局「提告偽造文書」!

去提告的好處是,在刑事程序中拿到對方「有罪的判決」,對證明來說相當有利;其次是刑事程序有可能會協助你「鑑定」印鑑真偽,把真正的印章簽名與對方盜用的印章簽名拿去鑑定,藉此也可以確定對方偽造文書的事實,這兩個在法院提出來對你的幫助都很大。

房屋被擅自抵押貸款很可怕,等於是你不知不覺間就要替他人背債;萬一你還不出來,你賴以維生的家可能就要被拿去拍賣,讓你無家可歸。如果你符合上述判決提到的類似情況,只要能備齊相關證據,或許你也能起訴成功塗銷抵押權,還你一個乾淨的房子!

 

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