要開店做生意，除了要有好手藝、好行銷以外，還要有一個好地點。找到好地方以後要和誰簽約？房屋的所有人？還是房屋的使用人？假如所有人有兩人以上，該找誰簽？在哪裡查到這些資料呢？

 

簽約對象：房屋「所有權人」，或合法轉租的「二房東」

依照民法第765條，所有權人可以自由使用、收益、處分他的所有物，並且可以排除他人干涉。因此，簽約時原則上要找有權使用房屋的對象，也就是房屋的「所有權人」。

 

  • 實際上管理房屋的人不是房屋所有權人的情況

在某些狀況下，實際上管理房屋的人不見得是房屋原本的所有權人，例如：

 

  • 所有權人的家人、親戚

這時候最好還是找房屋的「所有權人」簽約比較保險，否則你就要確定實際管理人有明確的管理、處分來源。

舉例來說，A在市區有一個不動產，因為年事已高，就口頭交代子女B替他管理。如果你想租A的房子來做生意，你可以找B洽談租賃契約內容，但契約上簽字的對象最好是A比較保險，否則你就要確認B有明確的管理權限，例如A有簽字交代B進行管理。

 

  • 二房東

如果你想租的房子，目前是由房客在管理，房客想要當「二房東」再把房子租給你的話，你也可以跟二房東簽約，但要注意以下事項：

  1. 二房東是否有權出租

依照民法第443條，在沒有經過房東的同意以前，房客原則上不能隨意轉租。因此，要向二房東簽約，一定要看過二房東跟房東之間的契約，有沒有規定可以轉租。例如，A租了一棟房子給B，B想要把房子再出租給C做生意，C應該確認A、B之間的契約有沒有規定允許、禁止轉租。

  1. 二房東的租賃期限

二房東有權出租，是來自於租賃契約的權利，假如二房東跟房東之間的契約到期了，那就沒辦法超過期限繼續出租。例如，A租了一棟房子給B，約定2018/8/1到期，B在2018/3/1決定再租給C做生意，C簽約最多也只能租到2018/8/1號，即便B、C間的契約上面寫2019/1/1，C也不能拿這份契約去跟A要求繼續承租。

 

如果你找到不對的人簽了租賃契約，或是租期超過的二房東租賃期限，那麼房屋的所有權人可以依照民法第767條將你掃地出門，因此一定要特別小心。

 

所有權人有兩人以上，該找誰簽約？

如果你發現你想租的房子，有兩位以上的所有權人，那麼就要確認他們的共有關係，有沒有另外簽署分管契約。

 

  • 有分管契約

分管契約，是指共有人之間針對共有物品的使用、管理約定，例如A、B共有一棟房子，A、B之間簽了一個分管契約，約定房子一樓給A使用，二樓給B使用。此時A對於一樓的使用管理就有單獨的決定權，同理B對二樓也是一樣的。

假如房屋所有權人之間有簽「分管契約」，那麼你有可能向一個人簽約即可[1]，以上面的例子來看，你要租一樓的話，可以找A簽約就好；你想租二樓，找B簽約就好。

  • 沒有分管契約

  1. 如果沒有簽分管契約的話，原則上你要得到多數人的同意才行。依照民法第820條，共有物的管理決定，原則上要有「過半數共有人」加上「過半所有權」同意才可以。我國法院認為「出租」屬於一種管理行為，因此要遵守這個多數決的方式。

    舉例來說，A、B、C平均共有一棟房子，每一個人都有3分之1的權利。某天A、B兩人同意的某個管理方式，C就必須接受，因為A、B加起來人數過半，A、B加起來的所有權也過半。

  1. 如果A、B、C是不平均共有一棟房子，如果有人的權利超過3分之2，那就不需要得到多數人同意。

    例如A、B分別持有9分之1的權利，C持有9分之7，這時候只要C決定某個管理方式，A、B都必須接受，因為C持有的權利超過3分之2。

 

所以，在有分管契約或是對方持分超過3分之2的情形，你可以只找一個人簽就好；如果是其他共有情形，請先確認共有人之間有多數決的共識，最保險的方式是請全體共有人都簽字，如果沒辦法取得所有人的簽字，那最少也要留存共有人之間的多數決管理契約、協議作為證據，以免對方事後反悔。

如果不遵守上述規則取得其他所有權人的同意，偷偷摸摸地簽約出租、承租共有物，我國法院認為其他所有權人可以依照民法第767條，將無權使用的房客掃地出門。

 

哪裡可以找到所有權資料？

想要確認房子的所有權是誰的、有沒有多數所有權人，你可以向地政事務所申請「第二類」建物登記資料。這一類地籍謄本上會記載所有權的資料，雖然會遮蔽部分來保護個人資料，但也足夠你確認你需要的資訊，而且這一類地籍謄本是任何人都可以申請，沒有資格限制。

想要申請第二類土地登記資料，只需備妥身分證明文件以及規費20元，就可以向地政事務所申請。

（也可以線上申請查詢，不過需要另行申辦帳號。）

選擇承租標的與簽訂契約時，一定要小心謹慎，雖然上述的步驟有些麻煩，但為了避免開始營業後與房東產生糾紛，導致影響日常營業甚至必須遷址，這些都是必要的功夫。萬丈高樓平地起，想要做好生意，先把地基打好準沒錯！

 

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註腳：

[1] 參考最高法院100年度台上字第1776號民事判決。